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直面挑战行稳至远 2022年上半年武汉房地产市场回顾与展望

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日期:2022-07-23 07:15:32作者:超级管理员
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  直面挑战行稳至远 2022年上半年武汉房地产市场回顾与展望——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行武汉公司召开2022武汉年中新闻发布会,戴德梁行武汉公司总经理周星就武汉市上半年宏观经济、土地、住宅、写字楼和商业零售的市场表现进行综合回顾,并对2022下半年发展趋势做了深入的解读。周星表示,疫情的反复给房地产市场带来了挑战,但随着货币政策和放宽部分限制性措施密集出台,市场信心将得到提振,促进企业激发内生动力和活力。戴德梁行也将持续关注疫情常态化下的房地产市场动向,在变革中发现新机遇。

  2022年一季度,中国经济实现平稳开局,一季度GDP增速4.8%,环比上季度加快0.8个百分点。春节以后,受国内疫情多发和国际环境日益复杂严峻超预期影响,经济新的下行压力加大,中国采购经理人指数显示3月以后,制造业和非制造业PMI均低于荣枯线月,随着疫情防控形势逐步稳定,生产需求逐步恢复,整体经济景气水平有所改善,制造业和非制造业PMI均呈现回升态势。

  分区域来看,1至5月中部地区固定资产投资增速10.9%,领先同期全国其他地区。

  一季度,武汉市地区生产总值(GDP)3960.11亿元,比上年同期增长6.1%,全国来看GDP排名第10位、增速在GDP前十个城市中零先。具体经济指标来看,全市固定资产投资规模扩大,基础设施投资增长明显,一季度武汉市固定资产投资同比增长2.0%,其中房地产开发投资增长21.2%。消费持续回暖,一季度武汉市实现社会消费品零售总额1794.25亿元,同比增长7.8%。值得注意的是,近年来武汉市人口吸附能力不断增强,常住人口增长迅速,截至2021年末武汉市常住人口1364.9万较2020年增加约120万人。

  2022年上半年,武汉共挂牌出让地块42宗,其中最终成交37宗,总成交面积达105.6万平方米,同比下降约82.8%;总出让金额205.5亿元,较去年同期下降约79.9%。2022年上半年武汉土地成交楼面地价达到8074.1元/平方米,较去年上涨约21.4%,主要原因为多宗油站用地的出让。

  资金层面,上半年央行于4月25日宣布下调金融机构存款准备金率0.25个百分点;5月20日发布LPR最新报价,其中5年起LPR从4.6%下调至4.45%;5月22日《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》发布,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

  从销供比来看,市场整体暂处供需均衡状态:2022年前5个月销供比0.98,仍处于合理区间。价格上来看,截至2021年5月武汉市商品住宅成交均价16013元每平方米,较去年末下降约3.8%。

  从分区成交情况来看,2022年前五个月武汉市住宅成交热点区域集中于非中心城区,其中汉阳、洪山、黄陂、东湖高新,分别占到上半年成交量的13.9%、9.9%、9.2%和8.9%。从分区成交价格来看,各区成交价格基本与去年持平。对比2022年上半年和2021年各区域的销供比,销供比处于合理区间(0.8~1.2)的区域减少,且区域市场分化显著:汉阳、武昌、经开、新洲等区域呈现一定层度的供不应求,而江岸、硚口、黄陂、蔡甸则呈现轻微供过于求。

  2022年上半年, 天风大厦和武汉天地A1的入市为武汉甲级写字楼带来约25.0万平方米的优质新增供应,推动全市优质甲级写字楼存量至282.1万平方米。优质新项目的集中入市导致短期内市场整体空置率爬升,截至2022年二季度武汉核心商务区优质甲级写字楼市场整体空置率37.5%同比去年末升高约2.4个百分点。租金稳中略降,全市核心商务区甲级写字楼整体租金较去年底下降约0.6%至102.6元每平方米每月。

  短期内的供应井喷使得大部分项目租金承压下调,但是从过去一年的空置率变化来看,市场对租金下调整体敏感度不高,大部分项目租金下调后仍然呈现出空置率上升的表现。主要原因,一方面市场明显对新交付项目的租金下调更为敏感,这也侧面反映出新入市项目低价策略对老牌甲级写字楼项目的资源收割。此外,外部经济环境不确定性增加使得企业对成本控制更为严苛,一定程度增加了乙级楼在市场的竞争力,老牌甲级项目性价比有所降低。

  分区域来看,上半年吸纳核心区域为武广和中南中北片区,分别录得上半年全市甲级写字楼吸纳量的40.8%和28.2%。除光谷片区主要以新设为主要租赁驱动力外,其他核心商务区均以搬迁为核心成交驱动力。

  专业服务业、TMT和金融类企业引领上半年武汉甲级写字楼市场租赁成交,分别约占上放半年全市甲级写字楼成交面积的27.0%、24.7%和10.5%。分片区来看,专业服务业企业主要选择汉口&武昌沿江商务区,TMT行业则偏爱光谷商务区,金融行业则较为青睐武广片区。

  2022年一季度,武汉市社会消费品零售总额1794.3亿元,同比增长7.8%,消费持续回暖。但受疫情多发及整体外部经济环境不确定因素影响,居民消费和投资意愿趋于保守,储蓄意愿增加。据中国人民银行调查统计司对2022年一季度的城镇储户问卷调查显示,倾向于“更多消费”和“更多投资”的居民比上季度分别减少1.0和1.9个个百分点;倾向于“更多储蓄”的居民占比54.7%,较上季度增加2.9个百分点。被问及未来三个月的预备支出项目时,居民选择比例由高到低依次为:教育,医疗保健、大额商品、购房、社交文化和娱乐、旅游及保险。

  核心商圈优质新项目的集中开业促使市场净吸纳表现良好,上半年武汉四大核心商圈共录得28.7万平方米的净吸纳量。上半年武汉核心商圈空置率13.8%,较去年末下降0.9个百分点。四大核心商圈首层平均租金录得521.1元每平方米每月,较去年末下降约0.9%。

  分业态来看,零售、餐饮和儿童类业态是市场主要扩张业态,分别约占全年核心商圈新店开业数量的约37.9%、32.9%和13.1%。细分业态来看,零售业态中以时尚零售为主;餐饮主要集中在特色正餐类;儿童则主要为儿童培训。上半年优质新项目的开业也为武汉市场带来不少首店品牌的入驻如:VALENTINO、Charlotte Tilbury、山池咖啡、Apple Store、蕉内等纷纷在汉开出首店。此外咖啡茶饮类品牌也继续维持高速扩张态势,如不焦虑咖啡、Wagon、Manner、Tea’stone、Seesaw、顽徒等。

  括梦时代广场、白沙龙湖天街等在内的约71.1万平方米的新增供应。多个次级新兴商圈也将迎来优质新项目的开业,预计新兴区域商业配套将得到进一步提升和完善。